兀兰通道 17 号：CDL 对 Sim Lian，第一幅地块（Wynwood Grand）对第二幅地块

搜索“兀兰通道 17 号 EC”，您会看到两个不同的项目共用同一个路名。建屋局在第 25 区兀兰南区的兀兰通道 17 号推出了两幅相邻的执行共管公寓（EC）地块，相隔约五个月分别售予两家不同的发展商。第一幅地块由城市发展（CDL）旗下子公司 CDL Divine Pte. Ltd. 投得，现已定名为 Wynwood Grand EC 荟林豪庭。第二幅地块由森联集团（Sim Lian Group）投得，截至 2026 年 10 月尚未公布项目名称。

两幅地块共享同一套区位优势：步行可达汤申－东海岸线兀兰南地铁站（TE3），紧邻兀兰医疗园区与 1.5 公顷的疗愈花园，新加坡体育学校与基督教会中学就在隔壁。两者均在 2026 年 5 月 8 日政策调整前招标，因此都沿用此前的 EC 框架。除这些共同点外，它们是两个独立的项目，地块条件、地价、发展商与开盘时间各不相同。本文由 Wynwood Grand 销售团队撰写，并非任何一方发展商的官方内容；凡来自招标记录的数据我们会注明来源，凡属估算的我们会明确标示。

第一幅地块于 2025 年 4 月 8 日列入 2025 上半年政府售地计划正选名单推出，2025 年 8 月 5 日截标，共收到五份标书，并于 2025 年 8 月 26 日批给 CDL Divine。中标价 S$360,899,000，折合每平方英尺容积率 S$782.41，是当时 EC 地块的历史最高地价。差距极为微小：森联第二高的标价为 S$360,280,000（S$781.07 psf ppr），仅落后约 S$619,000，即 0.17%。

森联很快迎来第二次机会。第二幅地块于 2026 年 1 月以 S$3.969 亿批出，折合约 S$794 psf ppr，刷新 EC 地价纪录，比 CDL 的数字高出约 S$12 psf ppr。于是，两家在第一幅地块上出价仅差一美元的发展商，如今各自持有相邻的地块，而森联为更大、更密集的那幅地块，每平方英尺可建面积多付了一点。

这个先后顺序对买家有一个实际影响。由于第一幅地块先批出，CDL 在设计、审批与示范单位筹备上领先约五个月。这意味着 Wynwood Grand 将率先推出市场，而第二幅地块按业界估计将于 2027 年跟进。

下表将两幅地块的公开资料汇于一处。第一幅地块的数据来自建屋局招标文件及 2025 年 8 月 26 日的批地公告；第二幅地块的数据来自 2026 年 1 月的批地公告及其后的业界报道，其中单位数量尤其只是估算，各来源介于约 480 至 560 个之间，须待森联提交规划后才能确定。

CDL 是丰隆集团旗下在新交所上市的旗舰企业，成立于 1963 年，已开发多个 EC 项目：Blossom Residences、Piermont Grand、Copen Grand 与 Lumina Grand。登加的 Copen Grand（639 个单位，与 MCL Land 合作）以平均约 S$1,337 psf 售罄；武吉巴督的 Lumina Grand（512 个单位）于 2024 年 1 月开盘周末以 S$1,464 psf 售出 53%，其后亦已售罄。CDL 还开发了附近冠军道的私人公寓 Norwood Grand，是兀兰最接近的近期私宅参考。

森联本身也是资深的 EC 发展商，其最新一个项目正是当前市场最有力的数据点。Rivelle Tampines（572 个单位）于 2026 年 3 月以 S$1,893 psf 的纪录均价开盘，开盘周末售出 92.5%，一个月内全部售罄，是 2017 年以来最佳的 EC 开盘成绩。森联也曾竞投第一幅地块，仅以 0.17% 之差落败，显然对这个地段志在必得。

客观地说，两幅地块都掌握在经验丰富的发展商手中。CDL 拥有更长的 EC 项目名单和附近的私宅项目；森联则拥有最新的售罄纪录，以及为兀兰通道 17 号出高价的明确意愿。两者的往绩都不构成否定对方项目的理由。

地价是 EC 售价中最大的单一成本。以 S$794 对 S$782.41 psf ppr 计算，森联每平方英尺可建面积的地价高出约 1.5%。单看这一差距并不大，建筑成本、融资及开盘当日的市况至少同样重要。它所暗示的是，在同等条件下，第二幅地块不太可能定价明显低于 Wynwood Grand；以纪录地价投地的发展商，几乎没有空间以低价与邻居竞争。

第二个因素是时间。分析师目前预测 Wynwood Grand 售价约为 S$1,750–2,000 psf，其中莱坊（Knight Frank）处于区间上端。近期 EC 开盘价逐轮走高：Aurelle of Tampines 于 2025 年 3 月为 S$1,766，Otto Place 于 2025 年 7 月为 S$1,700，Coastal Cabana 于 2026 年 1 月为 S$1,734，Rivelle Tampines 于 2026 年 3 月达 S$1,893。若趋势延续，2027 年中开盘的项目可能面对比 2026 年底更高的成本与更高的参考价，当然没有人能保证市场的方向。

第三个因素是密度。第一幅地块 1.7 的容积率在近期 EC 地块中偏低，相比之下第二幅地块为 2.1，Rivelle Tampines 为 2.5，Senja Close 为 3.0。较低的密度通常意味着每个单位享有更多地面空间、楼宇间距更宽，但并不会让户型更大或每平方英尺更便宜。重视低密度的买家可能偏好第一幅地块；希望有更多单位可选的买家则可能等待第二幅地块。

由于两个项目适用相同的资格规则、相同的 S$16,000 收入顶限和相同的 5 年 MOP，选择的关键不在于您符合哪一个的资格，而在于时间与契合度。以下是我们给同时考虑两幅地块的买家的建议顺序。

• 资格只需确认一次。两幅地块的审核标准完全相同，请在任一预览前先办妥 HFE 资格信并厘清房产记录。
• Wynwood Grand 预览开放时（预计 2026 年底 / 2027 年初，待 CDL 确认）务必到场。这是首次能看到这个地段真实户型面积、总平面图及指示性价目表的机会。
• 以实价作参考，而非猜测。把 Wynwood Grand 公布的价格当作判断第二幅地块可能售价的基准；届时森联自身的项目细节也应更明朗。
• 在密度与选择之间权衡。约 420 个单位、容积率 1.7，对约 480–560 个单位、容积率 2.1，是两者最明显的实体差异。
• 设定决策期限。旧规 EC 仅限五个已批地块，兀兰通道 17 号两幅均在其中，等待第二幅并不会带来任何政策上的额外优势。